各縣（市、區）住房和城鄉建設局,蕉嶺縣、大埔縣公有房屋和保障性住房服務中心：

        為進一步加強物業服務管理，規范物業服務行為，依法保護業主合法權益，根據《廣東省住房和城鄉建設廳關于印發的通知》（粵建房〔2021〕121號）要求,結合我市實際，我局制定了《2021年梅州市物業管理專項整治工作方案》，現印發給你們，請認真貫徹落實。
為進一步加強和改進物業管理工作,規范物業服務行為,依法保護業主和物業服務各方合法權益,根據《廣東省住房和城鄉建設廳關于印發的通知》（粵建房〔2021〕121號)等文件精神,結合我市實際，制定本工作方案。

一、工作目標

通過開展物業管理專項整治工作,進一步規范物業管理行為,提升物業服務水平,切實解決物業管理行業中存在的突出矛盾和熱點難點問題,集中處理一批群眾意見大、信訪投訴多、涉黑涉惡等突出問題,依法查處一批違法違規行為,切實維護人民群眾合法權益,不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感,促進物業管理行業健康有序發展。

二、整治內容

各縣（市、區）主管部門要會同有關部門重點查處以下違法違規行為:

(一)物業服務企業違法違規行為

1．未將物業服務事項、負責人員、服務標準以及收費項目、收費標準、收費方式和投訴電話等信息在物業管理區域的顯著位置進行公示的;未按規定公布維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況的。

2.未按物業服務合同約定的事項和標準提供服務,擅自超出合同約定或公示收費項目標準收取費用,提高收費標準,直接或變相增加收費項目的。

3.虛報、挪用、騙取、侵占住宅專項維修資金的;未按規定使用住宅專項維修資金的;未按規定積極配合業主申請住宅專項維修資金,并依法依規用于物業維修的。

4.處理業主合理合法投訴不及時、不配合、不到位的;不履行物業服務合同或履行不到位,導致業主頻繁投訴的。

5.未按規定協助做好物業管理區域內消防安全等安全防范工作的;未按規定對物業共用部位、共用設施設備安全狀況進行檢查并及時處理有關安全隱患,或侵占、損壞、擅自停用消防設施設備的。

6.未采取必要的安全保障措施防止建筑物外立面、構筑物、擱置物、懸掛物脫落以及拋擲物造成他人損害的;未按規定或合同約定定期檢查并及時警示高空墜物等危險狀況的。

7.未按規定對物業管理區域內電動車進行集中存放、集中管理的;未按規定落實物業管理區域內電動車停放、充電消防安全措施的。

8.擅自阻撓物業管理區域內按規定進行充電樁等基礎設施建設和改造的;擅自阻撓信息基礎設施建設維護及違規收取進場費、接入費、協調費、分攤費等不合理費用的。

9.未按規定合理設置消防車通道,施劃黃色禁止停車標線,清理消防車道上可移動障礙物的;未在物業管理區域內的顯著位置張貼宣傳安全疏散知識、消防車通道堵塞相關法律法規的。

10.未按規定建立生活垃圾日常分類管理制度及開展生活垃圾分類知識宣傳的;未按標準和分類標志設置生活垃圾分類收集點和收集容器,并保持生活垃圾分類收集容器正常使用的。

11.擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;擅自利用屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛或者物業共用部位、共用設施設備進行經營的;擅自改變公共建筑或共用設施的用途,挪用、侵占業主共有部分經營收益和共有財產的。

12.擅自對業主停水、停電的,或不予充值變相停水、停電的,或停用門禁卡等行為的。

13.不按規定建立信用檔案,報送信用檔案信息、統計報表等相關資料的;違規泄露或出售業主有關資料的。

14.與業主或業主委員會關系僵化,工作互不配合,業主意見較大的;不服從物業項目所在街道或社區監督管理,對反映問題不及時整改的。

15.對物業管理區域內違反有關治安、環保、消防、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為未按規定及時予以制止,并未及時向有關行政管理部門報告的。

16.未按規定簽訂物業服務合同,并在規定時間內辦理合同備案手續的;或將一個物業管理區域內的全部物業管理業務整體轉讓給他人的。

17.擅自撤離物業管理區域、停止物業服務;不按照規定辦理退出手續并移交物業服務用房和有關資料的。

18.物業服務合同依法解除或者終止后,未按規定移交物業服務用房和有關資料,無正當理由拒不退出物業服務項目的。

19.未按規定執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,并積極配合開展相關工作的。

20.物業服務企業存在涉黑涉惡等其他行為的。

(二)建設單位違法違規行為

1.未按規定履行工程質量保修期內房屋保修義務的。

2.未按規定通過招投標方式選聘前期物業服務企業,或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業,擾亂物業服務招投標市場秩序,引起物業管理糾紛的。

3.未按規定辦理前期物業管理備案手續,商品房買賣合同中未含前期物業服務合同約定的。

4.未按規定配置或移交物業服務用房,或擅自改變規劃設計條件變更物業服務用房位置的;未按規劃設計要求建設教育、養老服務、社區公共服務用房等公建配套設施的。

5.未按規定在物業交付前與物業服務企業進行物業共用部位、共用設施設備承接查驗,并向物業服務企業移交相關資料的。

6.違規向未交存住宅專項維修基金的業主交付房屋的;不及時申報或挪用住宅專項維修資金的。

7.違規出售、出租停車位(車庫)等其他行為的。

(三)業主委員會及其委員違法違規行為

1.業主委員會選舉過程中存在偽造業主選票、表決票、業主書等情況的。

2.業主委員會選舉或改選存在爭議,選聘或改聘物業服務企業存在糾紛,半年以上未得到有效解決的。

3.業主委員會存在違反業主大會議事規則、業主大會決議行為的。

4.業主委員會作出的決定違反法律、法規,且不接受住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導的。

5.業主委員會未按規定公布工作經費使用情況的。

6.業主委員會挪用、騙取、侵占業主公共收益,或私自利用共用部位、共用設施設各進行經營的。

7.業主委員會委員違反《廣東省物業管理條例》第三十條的規定,業主委員會未及時中止其委員職務的。

8.業主委員會未依法選聘物業服務企業并簽訂物業服務合同的,或采取暴力等違法違規行為,強制清退物業服務企業的。

9.業主委員會任期屆滿后,未及時組織召開業主大會會議進行換屆選舉的。

10.業主委員會屆滿后,未及時將屬于業主大會、業主委員會的有關財物、文件資料、印章等移交給新一屆業主委員會等其他行為的。

三、工作步驟

(一)動員部署階段(2021年8月)

各縣（市、區）主管部門盡快制定本轄區物業管理專項整治工作方案,結合市住房城鄉建設局關于開展“加大物業服務收費信息公開力度,讓群眾明明白白消費”的工作要求,及時召開動員大會,充分利用電視、報刊、網絡等媒體,對本次專項整治工作進行廣泛宣傳報道,深入開展形式多樣的宣傳咨詢活動,通暢公眾投訴舉報渠道,積極營造有利于專項整治的工作氛圍。

(二)自查自糾階段(2021年9-10月)

各縣（市、區）主管部門要按照屬地管理的原則,督促各物業服務企業、建設單位、業主委員會深入開展自查,積極主動化解矛盾,建立健全工作臺賬,落實閉環管理。對本轄區內物業管理工作進行全面檢查和整治,重點整治本轄區內存在的普遍問題和長期未得到有效解決的熱點難點問題,依法依規嚴肅查處違法違規行為。每月2日前,各縣（市、區）將上一月檢查和整改情況、典型案例上報市住房城鄉建設局。

(三)督導檢查階段(2021年11-12月)

根據各縣（市、區）整治工作開展的實際情況,市住房城鄉建設局對部分地區開展專項督導,采用隨機抽取檢查對象、隨機選派執法檢查人員的“雙隨機”抽查機制,通過召開座談會、實地抽查、查閱檔案等方式進行重點督查,對自查自糾工作不到位的地區和單位進行重點督辦。

(四)總結鞏固階段(2021年12月)

認真總結專項整治工作的經驗做法和成效,制定和完善相關物業管理制度,建立長效工作機制,并將物業管理專項整治工作情況以專報形式報送市住房城鄉建設局。

四、工作要求

(一)加強組織領導。深入開展物業管理行業專項整治行動,是加快推進基層社會治理現代化的重要舉措,也是堅守人民立場、為民辦實事的實際舉措。各縣(市、區)主管部門要充分認識本次專項整治行動的重要意義,真正把物業管理專項整治行動納入部門重要議事日程,成立專項工作小組,加強組織領導,明確職責分工,確保此項工作扎實有效開展。

(二)加大查處力度。各縣(市、區)主管部門要把本次專項整治工作與平安廣東建設緊密結合起來,深入摸查業主委員會、物業服務企業和建設單位中存在的違法違規行為;對整治工作中發現的違法違規線索,要積極主動會同有關部門及時整治處理,并公開曝光一批違法違規行為。

(三)建立長效機制。各縣(市、區)主管部門對本次專項整治行動中發現的問題,要深刻剖析原因,提出相應對策措施,進一步完善各項工作制度,著力從制度上規范物業服務市場行為,尤其要結合民法典頒布實施、加強物業黨建、推進信用評價等方面的工作,健全規范業主委員會運作和物業服務企業管理的基礎性制度。

(四)按時報送情況。各縣(市、區)主管部門應于每月2日前將上一個月的《物業管理各方主體違法違規情況表》(附件1,含電子格式,下同)報送市住房城鄉建設局;于2021年8月25日前將本轄區物業管理專項整治工作實施方案報送市住房城鄉建設局,10月25日前將本轄區物業管理各方主體違法違規情況表、物業服務企業及從業人員基本情況調查匯總表、物業服務企業專項整治工作成果匯總表(附件1、2、3)及尚未處理完成的物業管理專項整治重點難點問題情況、物業管理專項整治重點難點問題臺賬報送市住房城鄉建設局。（來源：梅州市住房和城鄉建設局）