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房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”的風險提示

發(fā)布者:佚名  信息來源:中國證券報  發(fā)布時間:2020-11-17  瀏覽量:
日前,一則擔保公司的廣告稱,房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”(這里指房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款)可使200萬元的貸款一年期“節(jié)省”5萬元。

“房貸”一般指個人住房按揭貸款。“房抵貸”指房產(chǎn)抵押經(jīng)營貸款,貸款主體一般為小微企業(yè)。二者本是兩種不同類型的貸款,在申請資格、資金用途、利率等方面均不同。盡管“房抵貸”利率較低,但審批也更為嚴格。

那么,這些中介機構(gòu)究竟如何操作,來應對嚴格的銀行審批呢?

某擔保公司人士介紹,客戶與中介機構(gòu)達成協(xié)議后,中介機構(gòu)幫客戶準備相關材料。在客戶向銀行申請?zhí)崆斑€清房貸并獲得批復后,中介機構(gòu)為客戶提供過橋資金,以結(jié)清客戶個人房產(chǎn)剩余的按揭貸款,并向銀行申請進一步抵押,獲得“房抵貸”。最終,客戶用獲得的“房抵貸”償還中介機構(gòu)提供的過橋資金并向其支付服務費。剩余資金即可由客戶自由支配。全程一般約20天。

據(jù)悉,“房抵貸”放款金額一般不高于房產(chǎn)價值的70%,服務費視難易程度而定,一般為放款金額的1%至3%,過橋資金日利率約為千分之一。

中介機構(gòu)“花式”支招

據(jù)某國有大行客戶經(jīng)理介紹,該行放出的“房抵貸”資金只能用于企業(yè)經(jīng)營,申請人必須是正常經(jīng)營且能提供三年“流水”的企業(yè)。即使一些審批標準相對寬松的銀行,也需申請“房抵貸”的客戶的名下有營業(yè)執(zhí)照,公司注冊時間滿1年以上且作為股東在公司的時間需3個月以上,持股比例不得低于10%。

對此,某中介機構(gòu)稱,可幫忙轉(zhuǎn)讓滿1年的公司,雖然理論上走流程需至少3個月,但其有辦法可以馬上完成。

上述擔保公司人士還稱,和當?shù)囟嗉毅y行關系密切,可以幫客戶打通關系。“不是所有客戶向銀行申請都會審批,和銀行內(nèi)部沒有關系的話怎么做業(yè)務?”

那么,事實真的如此嗎?

“銀行員工幾乎不可能與中介機構(gòu)有利益關聯(lián),被發(fā)現(xiàn)會被辭退。”某城商行員工表示。

助貸行業(yè)人士李偉(化名)亦透露,絕大多數(shù)中介機構(gòu)都是靠著信息不對稱掙錢的,并非與銀行存在合作關系。

專家:需警惕風險

假設以上操作都能順利完成,真的像上述廣告說的那樣劃算嗎?

資深業(yè)內(nèi)人士劉超(化名)告訴記者:“從短期看,‘房抵貸’的資金成本確實比房貸低。但從長期看,由于大多‘房抵貸’規(guī)定每年歸本,很多客戶需墊資過橋,這樣算下來,貸款利率遠高于房貸利率。倘若所抵押的房產(chǎn)價值變低,實際資金成本會更高。這還不包括中介服務費。”

他表示,房貸轉(zhuǎn)“房抵貸”最大的風險點在于銀行是否同意續(xù)貸。若客戶因征信、經(jīng)營出現(xiàn)狀況,銀行將不同意續(xù)貸,那么,客戶需每年支付大量過橋費用。“有人因無法承受過高的過橋費用,都準備賣掉房子了。”

此外,還存在銀行追查“房抵貸”入樓市,提前收回違規(guī)貸款的情況。招商銀行深圳分行曾表示,發(fā)現(xiàn)違規(guī)流入房地產(chǎn)市場幾筆貸款后,均已提前收回違規(guī)貸款。

上海銀行深圳分行相關負責人也介紹:“年初通過貸后系統(tǒng)監(jiān)測貸款資金流向時,曾發(fā)現(xiàn)一貸款戶貸款資金流向其關聯(lián)企業(yè),隨即提前收回貸款。”

高文律師事務所鄭文艷律師認為,客戶偽造虛假條件申請“房抵貸”,一來,可能面臨事后銀行審查,被停止貸款并提前償還貸款的風險,對個人征信產(chǎn)生影響;二來,可能面臨騙取貸款罪的指控。“客戶為了利息差,可能導致不可估量的后果,得不償失。”

某銀行小微貸客戶經(jīng)理也指出,客戶在與中介機構(gòu)交涉過程中會泄露個人信息,埋下風險隱患。此外,客戶將貸款資金轉(zhuǎn)入個人或親屬之外的賬戶,也存在風險。
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